5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(y危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高uè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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