饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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