5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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