OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗n)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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